Nekustamā īpašuma vērtēšana hipotēkai: kā tas notiek un ko darīt, ja vērtējums iznāk zemāks

Ja plāno ņemt hipotekāro kredītu, sertificēta īpašuma vērtējuma sagatavošana nav izvēles jautājums - tā ir daļa no procesa, ko pieprasa banka. Šis raksts skaidro, kāpēc tā ir, kā tas notiek konkrēti hipotēkas kontekstā un ko darīt, ja vērtējums iznāk zemāks, nekā cerēts. Par vērtēšanu kopumā - metodēm, citiem gadījumiem, kad tā nepieciešama - lasi iepriekšējo rakstu.

Kāpēc bankai vērtējums ir obligāts

Hipotekārajā kredītā īpašums kalpo kā aizdevuma nodrošinājums - ja aizņēmējs nevar maksāt, bankai jābūt iespējai īpašumu pārdot un atgūt naudu. Tāpēc bankai jāzina reāla, neatkarīga īpašuma vērtība, nevis pircēja vai pārdevēja nosauktā cena - tā aprēķina aizdevuma un vērtības attiecību (LTV, loan-to-value), kas savukārt nosaka, cik lielu kredītu banka vispār ir gatava piedāvāt pret konkrēto īpašumu.

Kurš izvēlas vērtētāju

Vairums banku Latvijā strādā ar ierobežotu, bankas iepriekš pārbaudītu vērtētāju vai vērtēšanas uzņēmumu sarakstu - tas nozīmē, ka aizņēmējs parasti nevar brīvi izvēlēties jebkuru vērtētāju, kādu vēlas, bet gan izvēlas no bankas piedāvātā vai apstiprinātā saraksta. Pirms meklēt vērtētāju pašrocīgi, vienmēr vērts vispirms pajautāt savam kredīta konsultantam bankā - tas ietaupa laiku un izslēdz risku, ka vērtējumu banka pēc tam nepieņem.

Ko vērtētājs konkrēti pārbauda

• Fizisko stāvokli. Apskata īpašumu klātienē - stāvokli, remontu, redzamus defektus, kas ietekmē vērtību.
• Tiesisko statusu. Pārbauda zemesgrāmatas ierakstu, īpašnieku, un vai uz īpašuma nav apgrūtinājumu vai citu ierobežojumu, kas varētu ietekmēt tā vērtību vai pārdodamību.
• Atbilstību dokumentācijai. Salīdzina reālo, uz vietas redzamo plānojumu ar tehnisko/kadastrālo lietu - nesaskaņotas pārbūves (piemēram, nojaukta siena, pievienota telpa) var kļūt par problēmu gan vērtējumā, gan vēlāk pašā kredīta apstiprināšanā.
• Salīdzināmos darījumus. Tāpat kā jebkurā tirgus vērtēšanā - meklē reālus, nesenus darījumus ar līdzīgiem īpašumiem tajā pašā vai tuvākajā apkaimē.

Cik ilgi vērtējums derīgs

Katrai bankai ir sava iekšējā prasība par to, cik "svaigam" jābūt vērtējumam kredīta pieteikuma brīdī - tas var atšķirties starp bankām un laika gaitā mainīties, tāpēc precīzu termiņu vienmēr vērts precizēt tieši savā bankā, nevis paļauties uz vispārīgu pieņēmumu.

Ja vērtējums iznāk zemāks, nekā gaidīts

Tas notiek biežāk, nekā šķiet - it īpaši sarunu procesā uzkarsētā tirgū, kur pieprasītā cena var atrauties no reāliem salīdzināmiem darījumiem. Ja vērtētāja noteiktā vērtība ir zemāka par pirkuma cenu, bankas piedāvātais kredīts parasti tiek rēķināts no zemākās no divām vērtībām (vērtējuma vai pirkuma cenas) - praktiski tas nozīmē, ka pircējam jāsedz starpība no saviem līdzekļiem, vai jāmēģina pārrunāt zemāku pirkuma cenu ar pārdevēju. Abos gadījumos noder zināt iepriekš, pirms vērtējums vispār pasūtīts, vai pieprasītā cena sakrīt ar reāliem tirgus datiem tajā apkaimē.

Kā sagatavoties

• Sakārto zemesgrāmatas un kadastra dokumentus jau iepriekš - vērtētājam tie būs jāpieprasa un jāpārbauda.
• Ja īpašumā ir kādas nesaskaņotas izmaiņas (pārbūve, telpu apvienošana), labāk to zināt un būt gatavam paskaidrot pirms vērtētāja apskates, nevis pēc.
• Pirms vērtējuma pasūtīšanas salīdzini pieprasīto cenu ar reāliem, nesen reģistrētiem darījumiem tajā pašā ēkā vai apkaimē - tas palīdz izvairīties no pārsteigumiem.

Par to, kā aprēķināt, cik īre segtu hipotēkas maksājumu, ja īpašumu plāno izīrēt - skaties rakstu par hipotēkas un īres ienesīguma kalkulatoru.